「台風が来てから」では遅い！建物被害を防ぐための事前チェック

台風が接近すると、強風による建物の破損だけでなく、雨漏り、浸水、設備の故障、飛散物による事故など、さまざまな被害が発生する可能性があります。

特にビルやマンションなどの建物では、屋上や外壁、窓、排水設備、屋外設備など、日常的にはあまり意識しない部分が台風被害の原因になることがあります。

台風が近づいてから慌てて対応するのではなく、普段から建物を点検し、必要な修繕や対策を行っておくことが重要です。

今回は、台風による建物被害をできるだけ防ぐために、事前に確認しておきたいポイントについて解説します。

台風による建物被害は「強風」と「大雨」が大きな原因

台風による建物被害を考える際には、主に「強風」と「大雨」の2つに分けて考えると分かりやすくなります。

強風によって屋根材や外壁材、看板などが破損したり、屋外に置いていた物が飛散したりすることがあります。

また、飛んできた物が窓ガラスに衝突し、ガラスが割れることで室内に風雨が入り込み、さらに被害が拡大するケースもあります。

一方、大雨によって雨漏りや浸水が発生することもあります。

国土交通省も、台風や大雨への事前対策として、強風による破損や飛散物、室内への雨水の浸入、業務継続に必要な設備などを点検することを施設管理者に求めています。

つまり、台風対策は「台風が来てから対応する」のではなく、「被害が起こる前に弱い部分を見つけておく」ことが基本です。

1．屋上の防水状態を確認する

まず確認したいのが屋上です。

屋上は普段、人が頻繁に立ち入る場所ではないため、劣化に気付きにくい場所でもあります。

特に確認したいのが、

・防水層のひび割れや浮き
・防水シートの剥がれ
・屋上の立ち上がり部分
・笠木の浮きや破損
・屋根材の劣化
・金物類の固定状態

などです。

小さなひび割れや浮きであっても、強風や大量の雨によって状態が悪化する可能性があります。

特に屋根材やその固定部分に劣化がある場合、強風によって破損や飛散につながる可能性があります。

国土交通省も、過去の台風被害を踏まえて建築物の強風対策を進めています。

台風シーズン前には、目視だけでなく、必要に応じて専門業者による点検を行うことも大切です。

2．排水口・ルーフドレンを清掃する

大雨への対策として非常に重要なのが排水設備です。

屋上のルーフドレンや排水口に落ち葉、土、ゴミなどが詰まっていると、雨水がうまく流れなくなります。

その結果、屋上に雨水が溜まり、雨漏りや建物内部への浸水につながる可能性があります。

特に、屋上の排水口、側溝、雨水ます、排水管、地下部分の排水設備などは、台風前に確認しておきたいポイントです。

また、排水ポンプを使用している建物では、ポンプが正常に作動するかも確認しておきましょう。

排水経路の詰まりやポンプの不具合は、大雨が降ってから発見しても間に合わないことがあります。

3．屋外にある「飛びそうな物」を確認する

台風対策で見落としやすいのが、建物の周辺に置かれている物です。

例えば、看板、植木鉢、ゴミ箱、自転車、傘立て、清掃用品、資材、簡易フェンス、屋外家具などがあります。

普段は問題なく置いている物でも、強風によって飛ばされれば、建物や車、窓ガラスなどを傷つけるだけでなく、通行人への被害につながる可能性があります。

気象庁も、風が強くなる前に飛ばされそうな物を固定する、または屋内へ移動させることを台風への備えとして挙げています。

台風が接近してから屋外で作業するのは危険です。

「台風が来そうだから片付ける」のではなく、台風シーズンに入る前から、飛散する可能性のある物を整理しておくと安心です。

4．看板・室外機・アンテナなどの固定状態を確認する

ビルの場合は、屋上や外壁に設置されている設備にも注意が必要です。

例えば、看板、室外機、アンテナ、高架水槽、外灯、手すり、フェンス、設備機器などです。

これらは固定金具やボルトなどによって取り付けられていますが、経年劣化によって緩みや腐食が発生することがあります。

見た目には問題がないように見えても、固定部分が劣化しているケースもあります。

特に高所に設置されている設備が落下・飛散すると、建物だけでなく周囲への二次被害につながるため、早めの確認が重要です。

国土交通省の施設管理に関する資料でも、屋外階段、バルコニー、手すり、笠木、アンテナなどの固定状態を事前に確認することが示されています。

5．窓・ガラスの状態を確認する

強風時には飛来物が窓ガラスに衝突する可能性があります。

特に大きなガラス面が多い建物では、窓ガラスの状態を確認しておきましょう。

ひび割れや破損がある場合は、台風が来る前に修繕を検討することが大切です。

また、必要に応じて飛散防止フィルムなどを活用する方法もあります。

窓そのものだけでなく、サッシ、窓枠、シーリング、雨戸やシャッター、開閉状態なども確認しておきたいポイントです。

窓周辺のシーリングが劣化していると、強い雨によって室内へ雨水が入り込む原因になることがあります。

6．外壁・シーリングの劣化を放置しない

外壁についても、台風シーズン前に点検しておきたいところです。

外壁にひび割れや浮き、剥がれなどがある場合、強風や雨によって劣化部分がさらに悪化する可能性があります。

また、外壁材だけではなく、目地部分のシーリングも重要です。

シーリングが硬化・ひび割れ・剥離していると、雨水が建物内部へ入り込む原因になることがあります。

特に築年数が経過している建物では、外壁やシーリングの状態を一度確認しておくと安心です。

小さな劣化だからと放置するのではなく、台風前に修繕すべき箇所を洗い出しておくことが、被害の拡大防止につながります。

7．地下・低い場所の浸水対策を確認する

大雨による被害では、地下や建物の低い場所にも注意が必要です。

地下駐車場や地下機械室、電気設備室などがある建物では、浸水すると大きな被害につながる可能性があります。

特に電気設備や重要な機械設備が地下に設置されている場合は、浸水した場合の影響を事前に考えておく必要があります。

必要に応じて、止水板、防水扉、土のう、排水ポンプなどの準備を検討しましょう。

また、自治体が公開しているハザードマップなどを確認し、建物周辺の浸水リスクを把握しておくことも重要です。

8．停電や設備停止への備えも行う

台風では建物そのものが大きく壊れなくても、停電によって設備が停止することがあります。

例えば、エレベーター、給水設備、ポンプ、防犯設備、照明設備、通信設備、空調設備などです。

ビルの場合、停電が長引くとテナントの営業や入居者の生活にも影響します。

そのため、非常用照明や非常用電源、発電設備などがある場合は、正常に使用できる状態かを事前に確認しておきましょう。

また、停電時に誰がどのような対応をするのか、管理会社や設備業者との連絡体制を決めておくことも大切です。

9．「台風が来たら誰が何をするか」を決めておく

設備を点検するだけでは、十分な台風対策とは言えません。

実際に台風が接近したときに、誰が何を確認するのかを決めておくことも重要です。

例えば、

「気象情報を確認する担当者」

「屋外の飛散物を確認する担当者」

「テナントへの連絡を行う担当者」

「設備業者へ連絡する担当者」

「被害発生時の現場確認を行う担当者」

など、役割を明確にしておきます。

国土交通省も、施設管理において事前の情報収集やBCP（業務継続計画）の確認、役割分担、避難方法などをあらかじめ確認することを挙げています。

「何かあったら考える」のではなく、平常時に対応方法を決めておくことが重要です。

10．台風シーズン前に「建物の弱点」を洗い出す

台風対策で最も大切なのは、台風が来る直前だけ対応することではありません。

普段から建物を確認し、

「ここは劣化している」

「この設備は固定が弱くなっている」

「この排水口は詰まりやすい」

「この場所は浸水すると影響が大きい」

といった建物の弱点を把握しておくことが重要です。

特に、過去に雨漏りや浸水、設備故障などが発生した場所は、台風前に重点的に確認しておきましょう。

修繕履歴や過去のトラブル記録を残しておけば、次回の点検にも活用できます。

まとめ

台風による建物被害を防ぐためには、「台風が来てから対応する」のではなく、「台風が来る前に建物の弱点を確認する」ことが重要です。

特に確認しておきたいのは、

・屋上の防水状態
・ルーフドレンや排水口
・屋外の飛散物
・看板や設備機器の固定状態
・窓やガラス
・外壁やシーリング
・地下部分の浸水対策
・停電時の設備対応
・管理会社や業者との連絡体制

などです。

台風は毎回同じ被害が起こるとは限りません。

しかし、過去の小さな不具合や劣化が、強風や大雨をきっかけに大きなトラブルへ発展することがあります。

だからこそ、台風シーズン前の点検と計画的な修繕が重要です。

建物の状態を普段から把握し、必要な箇所を早めに修繕しておくことは、台風による被害を抑えるだけでなく、建物の資産価値を維持することにもつながります。

「台風が来るかもしれないから確認する」のではなく、「台風が来ても慌てない建物管理」を普段から意識しておくことが、安心できるビル経営につながります。

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