築20年以上でもまだ選ばれる！競争力を維持するビル管理のポイント

「築20年以上になると、空室が増えやすくなるのではないか」「新しいビルに入居者を取られてしまうのではないか」と心配されるオーナー様も多いのではないでしょうか。

確かに、築年数は物件選びのひとつの判断材料です。

しかし、築20年以上だからといって、必ずしも競争力が低下するわけではありません。

むしろ、適切な修繕や設備更新、共用部の管理、入居者目線での改善を続けることで、築年数が経過した物件でも十分に選ばれる物件を目指せます。

今回は、築20年以上のビル・賃貸物件が競争力を維持するために、オーナー様が意識したいポイントをご紹介します。

築年数だけで物件の価値が決まるわけではない

物件を探している人が見ているのは、築年数だけではありません。

立地、賃料、広さ、間取り、設備、建物の清潔感、周辺環境、管理状態など、さまざまな条件を総合的に比較しています。

例えば、築20年以上でも、

「駅から近くて通いやすい」
「共用部がきれい」
「設備がしっかり整っている」
「管理が行き届いている」
「賃料とのバランスが良い」

と感じてもらえれば、入居候補になる可能性は十分にあります。

反対に、築浅の物件でも、共用部が汚れていたり、設備の不具合が多かったりすると、物件の印象が悪くなることがあります。

つまり、築年数という変えられない部分だけを見るのではなく、現在の管理状態や使いやすさなど、改善できる部分に目を向けることが重要です。

1．共用部の清潔感を維持する

築年数が経過した物件ほど、共用部の状態が重要になります。

エントランス、廊下、階段、エレベーター、トイレなどは、入居者や来訪者が実際に目にする場所です。

床の汚れ、照明切れ、壁の傷、掲示物の乱れ、ゴミの放置などがあると、「古い」という印象以上に「管理されていない」という印象を与えてしまいます。

一方で、建物そのものが古くても、清掃が行き届き、照明が明るく、掲示物が整理されていれば、清潔で安心できる印象につながります。

大規模なリニューアルだけでなく、日常清掃や小さな修繕を継続することも、築古物件の競争力維持には欠かせません。

2．設備を「壊れてから」ではなく計画的に更新する

築20年以上の物件では、設備の老朽化にも注意が必要です。

空調、給排水設備、照明、エレベーター、防犯設備、消防設備など、建物にはさまざまな設備があります。

設備が故障してから対応する「事後対応」だけでは、突然大きな修繕費が発生したり、入居者に不便をかけたりする可能性があります。

そのため、設備ごとに現在の状態や使用年数を確認し、

「まだ使える設備」
「近いうちに更新を検討する設備」
「優先的に修繕が必要な設備」

を整理しておくことが大切です。

特に、照明のLED化や空調設備の更新などは、快適性だけでなく電気代や維持管理にも関係します。

「古いから全部交換する」のではなく、必要性や費用対効果を考えながら優先順位をつけることがポイントです。

3．入居者が求める設備を把握する

築年数が経過した物件では、現在の入居者ニーズとのズレが生じている場合があります。

例えば、インターネット環境、防犯設備、照明、空調、宅配ボックスなどは、物件を選ぶ際の比較ポイントになりやすい設備です。

ただし、すべてを一度に導入する必要はありません。

現在の入居者や募集時の反響を確認し、「何が不足しているのか」を把握したうえで改善することが重要です。

設備投資は費用がかかるため、入居率や賃料、物件のターゲットなどを考えながら、効果が期待できるものから取り組みましょう。

4．外観やエントランスを見直す

物件の第一印象も競争力に大きく影響します。

特に、外壁、エントランス、看板、照明などは、建物を見た瞬間の印象を左右します。

築年数が古くても、外観がきれいに保たれていれば、物件全体に安心感を持ってもらいやすくなります。

外壁の大規模修繕のような大きな工事だけではなく、照明器具の交換、不要な掲示物の撤去、看板の整理、エントランスの清掃など、比較的小さな改善から始める方法もあります。

「古い建物を新築のように見せる」のではなく、「築年数を感じさせても清潔で安心できる建物」にすることが現実的な考え方です。

5．修繕履歴をきちんと残す

築20年以上の物件では、これまでにどのような修繕や設備更新を行ってきたのかを把握しておくことも重要です。

修繕履歴が整理されていれば、次回の工事計画を立てる際にも役立ちます。

例えば、

・外壁や屋上の修繕時期
・空調設備の交換時期
・給排水設備の修繕履歴
・照明設備の更新状況
・消防設備の点検・改修履歴

などを記録しておきます。

過去の工事内容が分かれば、「まだ修繕したばかりなのに再び工事する」といった無駄を防ぎやすくなります。

また、将来的に売却や資産整理を考える場合にも、適切に管理・修繕されてきたことを示す資料として役立ちます。

6．賃料だけで競争しない

築年数が経過すると、「新しい物件に対抗するためには賃料を下げるしかない」と考えてしまうことがあります。

しかし、賃料を下げる前に、まず物件の弱点を確認することが大切です。

例えば、共用部の照明が暗い、エントランスの印象が悪い、設備の情報が募集ページに掲載されていないなど、少し改善するだけで物件の魅力を高められるケースがあります。

「賃料を下げる」のではなく、「現在の賃料に見合った価値を分かりやすく伝える」という考え方も重要です。

物件の強みを整理し、立地、広さ、設備、管理状態などを募集時にしっかりアピールすることで、価格だけの競争を避けやすくなります。

7．入居者の声を管理に反映する

実際に物件を利用している入居者の声は、改善点を見つけるうえで貴重な情報です。

「照明が暗い」
「エアコンが効きにくい」
「エレベーターの待ち時間が気になる」
「共用部の清掃頻度を増やしてほしい」

など、日常的に利用しているからこそ分かる問題があります。

こうした意見を放置せず、対応できるものから改善していくことで、入居者満足度の向上につながります。

満足度が高まれば、長期入居にもつながりやすくなり、空室期間の短縮や募集コストの抑制にもつながります。

8．「古い＝悪い」ではなく、強みを明確にする

築20年以上の物件には、築浅物件にはない魅力がある場合もあります。

例えば、駅から近い、広い区画を確保できる、周辺環境が成熟している、賃料とのバランスが良いなどです。

また、長年使用されてきた建物だからこそ、周辺エリアでの認知度が高いケースもあります。

重要なのは、築年数を隠すことではありません。

「築20年以上だからこそ、この物件にはどのようなメリットがあるのか」を整理し、ターゲットとなる入居者に伝えることです。

まとめ

築20年以上のビル・賃貸物件でも、適切な管理を続けることで競争力を維持することは可能です。

特に重要なのは、

・共用部を清潔に保つ
・設備を計画的に更新する
・入居者ニーズを把握する
・外観やエントランスを整える
・修繕履歴を管理する
・賃料だけで競争しない
・入居者の声を改善につなげる
・物件独自の強みを明確にする

といった取り組みです。

築年数は変えられませんが、建物の管理状態や使いやすさ、入居者への対応は変えることができます。

築20年以上になったことを「資産価値が下がるタイミング」と考えるのではなく、「これからの管理方法を見直すタイミング」と捉えることが大切です。

築年数の経過したビルや賃貸物件は数多くあります。

立地や建物の特徴を活かしながら、必要な修繕と日々の管理を積み重ねていくことが、長く選ばれる物件づくりにつながります。

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