大雨・台風が来る前に！管理会社が行うべきビル管理と対策とは？

夏から秋にかけては、大雨や台風による建物被害が心配される時期です。

特にビルや賃貸物件では、強風による看板・外装材の破損、雨漏り、排水設備の詰まり、浸水、停電など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

こうした災害時に重要なのが、管理会社による「事前の備え」と「迅速な対応」です。

大雨や台風が来てから対応を始めるのではなく、気象情報をもとに早めに建物を確認し、必要な対策を取っておくことで、被害を小さくできる可能性があります。

今回は、ビルオーナーが知っておきたい「大雨・台風時に管理会社が行うべき対応」について、福岡のビル管理を想定してご紹介します。

1．まずは大雨・台風の情報を早めに確認する

台風や大雨は、地震などと違い、ある程度事前に情報を得られる災害です。

そのため管理会社には、気象情報を確認しながら、建物への影響を予測して準備することが求められます。

気象庁から発表される台風情報や大雨に関する防災気象情報、自治体からの避難情報などを確認し、管理している建物の周辺でどのような危険が想定されるのかを把握します。

福岡市では、洪水・内水・高潮・土砂災害などの情報を確認できる「福岡市総合ハザードマップ」が公開されています。建物の所在地によって想定される災害リスクは異なるため、管理会社が物件ごとに確認しておくことが大切です。

「台風が来そうだから注意する」というだけではなく、

・浸水の可能性があるか
・地下や低い場所に設備がないか
・周辺道路が冠水しやすくないか
・高潮の影響を受ける可能性があるか
・避難場所はどこか

など、物件ごとのリスクを把握しておくことが重要です。

2．台風が来る前に建物を点検する

台風が接近する前には、建物の外周や共用部を確認します。

特に確認したいのが、飛ばされる可能性があるものです。

建物周辺に置いている物品や植木鉢、看板、自転車、清掃用品などが強風で飛ばされると、建物だけでなく周辺の人や車に被害を与える可能性があります。

必要に応じて屋内へ移動させたり、固定したりするなどの対策を行います。

また、屋上やバルコニー、共用廊下などの排水口も重要なチェックポイントです。

落ち葉やゴミが詰まっていると、雨水がうまく流れず、雨漏りや浸水につながる可能性があります。

普段は問題なく見えている排水設備でも、大雨が降ると一気に大量の雨水を処理することになります。

そのため、台風前には特に排水経路を確認しておくことが大切です。

3．雨漏りや浸水につながる場所を確認する

大雨の際に発生しやすいトラブルの一つが雨漏りです。

屋上、防水層、外壁、窓まわり、ドアまわりなど、普段から雨水が入り込む可能性のある場所を確認しておきます。

過去に雨漏りしたことがある建物であれば、特に注意が必要です。

「以前直したから大丈夫」と考えるのではなく、台風前に過去の修繕履歴を確認し、再発する可能性がないか確認しておくと安心です。

また、地下駐車場や地下機械室などがある建物では、浸水対策も重要になります。

福岡市も、大雨時には低地や地下施設などで浸水による危険があることを注意喚起しています。

建物の立地だけでなく、「どこから水が入り、どこに水が溜まる可能性があるのか」という視点で確認することが必要です。

4．テナントや入居者への事前案内も管理会社の仕事

災害時の建物管理では、設備を確認するだけでは十分ではありません。

テナントや入居者への情報提供も重要です。

例えば、

「台風接近に伴い、強風が予想されています」

「建物周辺の物品を屋内へ移動してください」

「共用部への不要な立ち入りはお控えください」

「停電や断水などが発生する可能性があります」

といった案内を、必要に応じて事前に行います。

特に店舗や事務所が入っているビルでは、テナント側にも営業や設備への影響があるため、早めに情報を共有しておくことが大切です。

管理会社だけが情報を持っている状態では、トラブルが発生したときに対応が遅れることがあります。

5．大雨・台風の最中は「無理に現場へ行かない」ことも重要

災害時の管理会社対応で、忘れてはいけないのが人の安全です。

建物に異常が発生しているからといって、強風や大雨の最中に無理に現場確認を行うことは危険です。

飛来物、冠水、倒木、道路の通行規制など、建物周辺にもさまざまな危険があります。

まずは気象情報や周辺状況を確認し、安全を確保したうえで対応することが基本です。

福岡市も、急激な降雨などの場合には避難情報が間に合わないケースがあるとして、危険を感じた場合は安全な場所へ早めに避難するよう案内しています。

「管理会社だから現場に行かなければならない」という考え方ではなく、「安全を確保しながら必要な対応を行う」という判断が重要です。

6．停電・断水・設備停止への備え

大雨や台風では、建物そのものに大きな被害がなくても、停電などによって設備が停止することがあります。

例えば、

・エレベーター
・給水ポンプ
・電気設備
・自動ドア
・機械式駐車場
・防犯設備
・空調設備

などです。

特にビルでは、一つの設備が停止することで、テナントの営業に大きな影響が出ることがあります。

管理会社は、設備業者や電気業者などの緊急連絡先を整理しておき、トラブル発生時にすぐ連絡できる体制を整えておくことが重要です。

また、設備の停止状況や復旧状況をオーナーへ報告する仕組みも事前に決めておくと安心です。

7．台風通過後は建物の被害状況を確認する

台風が通過した後も、管理会社の仕事は終わりではありません。

むしろ、ここから被害確認が重要になります。

まずは安全を確認したうえで、

・外壁やタイルの破損
・看板の破損
・ガラスの破損
・屋上の異常
・雨漏り
・排水設備の詰まり
・共用部への浸水
・照明設備の故障
・エレベーターの異常
・電気設備の異常

などを確認します。

目立った被害がなくても、後から雨漏りが発生したり、設備の不具合が見つかったりするケースがあります。

そのため、台風通過直後だけではなく、必要に応じて一定期間は経過を確認することも大切です。

8．被害状況は写真で記録しておく

災害後の確認では、「記録」が非常に重要です。

破損箇所や浸水箇所などを写真で残しておくことで、オーナーへの報告だけでなく、修繕業者への説明にも役立ちます。

例えば、

「どこが壊れたのか」

「どの程度の被害なのか」

「いつ発生したのか」

「応急処置をしたのか」

などを記録しておけば、後から状況を確認しやすくなります。

また、修繕工事を行う場合にも、被害発生時の写真があることで、工事前と工事後を比較できます。

管理会社にとって、災害対応の記録を残すことは非常に重要な管理業務の一つです。

9．オーナーへの報告は「被害の有無」だけでは不十分

災害時のオーナーへの報告では、「問題ありませんでした」という一言だけで終わらせるのではなく、確認した内容を具体的に伝えることが大切です。

例えば、

「外壁・看板に異常なし」

「屋上排水に問題なし」

「共用部への浸水なし」

「エレベーター正常稼働」

「テナントからの被害報告なし」

など、確認項目を整理して報告すると、オーナーも建物の状況を把握しやすくなります。

一方、被害が発生している場合には、写真や見積もり、応急処置の内容などを合わせて報告します。

管理会社からの報告が分かりやすいほど、オーナーも修繕や今後の対応を判断しやすくなります。

10．日頃から「災害対応の仕組み」を作っておく

大雨や台風の対応は、その場の判断だけで乗り切るものではありません。

重要なのは、普段から災害に備えておくことです。

例えば、

・物件ごとのハザードマップ確認
・緊急連絡先の整理
・設備業者との連絡体制の確認
・テナントへの連絡方法の確認
・過去の雨漏り履歴の整理
・屋上や排水設備の定期点検
・非常用設備の確認
・被害状況を記録する方法の統一

などです。

福岡市の総合ハザードマップでは、災害の種類ごとの危険区域や避難場所、避難経路などを確認できます。物件ごとに事前確認しておくことで、いざというときの判断がしやすくなります。

管理会社の「災害対応力」が建物の安心につながる

大雨や台風による被害を完全になくすことは難しいかもしれません。

しかし、事前に建物の弱い部分を確認し、必要な対策を行っておくことで、被害を抑えられる可能性があります。

そして、災害発生時には「情報収集→安全確認→入居者・テナントへの情報提供→被害確認→応急対応→オーナーへの報告」という流れをスムーズに行うことが重要です。

特にビル管理では、設備の故障や浸水などがテナントの営業に直結することもあります。

だからこそ、普段から建物をよく把握している管理会社の存在が重要になります。

「台風が来たときだけ対応する」のではなく、日頃から建物の状態を確認し、災害時にすぐ動ける体制を作っておく。

それが、オーナーの大切な資産を守り、テナントや入居者の安心にもつながる管理だといえるでしょう。

大雨や台風が増える季節だからこそ、今一度、自社物件の管理体制や緊急時の対応方法を見直してみてはいかがでしょうか。

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