夏は気温や湿度が高くなり、ビル設備にさまざまな負荷がかかる季節です。

特にオフィスビルやテナントビルでは、空調設備の稼働時間が長くなり、給排水設備や電気設備にも大きな負担がかかります。

この時期に設備トラブルが発生すると、テナントの業務に支障をきたすだけでなく、クレームや退去リスク、さらには修繕費の増加にもつながりかねません。

そこで今回は、夏に特に多く発生する設備トラブルと、その予防策・対策について詳しく解説します。

夏はなぜ設備トラブルが増えるのか

設備機器は一年を通して使用されますが、夏は特に次のような条件が重なります。

• ・気温の上昇
• ・高い湿度
• ・エアコンの長時間運転
• ・雷や豪雨などの異常気象
• ・急激な電力消費の増加

これらが設備へ負荷を与え、不具合や故障を引き起こしやすくなります。

また、古いビルでは設備の経年劣化も重なり、小さな不具合が大きな故障へ発展するケースも少なくありません。

1. 空調設備の故障

夏に最も多いトラブルといえば空調設備です。

よくある症状

• ・冷えない
• ・異音がする
• ・水漏れ
• ・エラー表示
• ・室内温度が安定しない

テナントからの問い合わせでも最も多い設備と言われています。

主な原因

• ・フィルターの目詰まり
• ・ドレン配管の詰まり
• ・室外機の故障
• ・冷媒ガス不足
• ・コンプレッサーの劣化

特にフィルターの汚れは冷房効率を大きく低下させます。

その結果、電気代増加、、故障リスク増加、冷えない苦情などにつながります。

対策

• ・フィルター清掃
• ・定期点検
• ・ドレン清掃
• ・冷媒量の確認
• ・室外機周辺の清掃

夏本番前に点検を実施するだけでも故障リスクは大幅に軽減できます。

2. ドレン詰まりによる水漏れ

夏になるとエアコン内部では大量の結露水が発生します。

この水はドレンホースを通って排水されますが、ホコリやカビで詰まることがあります。

すると、

• ・天井からの水漏れ
• ・クロスの汚れ
• ・OA機器への漏水
• ・天井ボードの腐食

など大きな被害へ発展します。

対策

ドレン配管の洗浄を定期的に実施し、排水状況を確認することが重要です。

3. 漏電・ブレーカー落ち

夏は電気使用量が急増します。

特にエアコン、パソコン、サーバー、冷蔵設備などが同時に稼働すると、契約容量を超えるケースがあります。

発生するトラブル

• ・ブレーカーが落ちる
• ・停電
• ・漏電警報
• ・電源が不安定

古い分電盤では容量不足も起こりやすくなります。

対策

• ・契約電力の見直し
• ・分電盤点検
• ・漏電検査
• ・電気設備更新

4. 給排水設備の異臭

高温になると排水設備では臭気が発生しやすくなります。

原因としては、

• ・排水トラップの封水切れ
• ・排水管内の汚れ
• ・雑菌繁殖

などがあります。

ビルでは共用部まで臭いが広がることもあります。

対策

• ・排水管洗浄
• ・定期清掃
• ・封水確認
• ・排水設備点検

5. 豪雨による雨漏り

近年はゲリラ豪雨が増えています。

普段は問題なくても、屋上防水、シーリング、外壁クラックから雨水が侵入するケースがあります。

雨漏りが起きると、天井のシミ、クロス剥がれ、漏電、カビ発生など二次被害が広がります。

対策

梅雨前から夏にかけて

• ・屋上点検
• ・防水確認
• ・排水口清掃

を実施しておくことが大切です。

6. エレベーターの不具合

暑さの影響で制御盤内の温度が上昇すると、エラー停止、センサー異常、、扉開閉不良などが起こることがあります。

利用者が多いビルでは特に注意が必要です。

対策

• ・保守点検
• ・機械室の換気
• ・温度管理

7. 害虫の発生

夏は害虫が活発になります。

ビルで多いのは、ゴキブリ、コバエ、チョウバエ、蚊などです。

原因は、排水設備、ゴミ置場、飲食店テナントが多くなります。

対策

夏の設備トラブルを防ぐために重要なこと

設備は壊れてから修理するよりも、壊れる前に対策する方が圧倒的にコストを抑えられます。

例えば、

• ・定期点検
• ・巡回点検
• ・劣化診断
• ・清掃
• ・消耗品交換

を計画的に実施することで、多くの故障は未然に防ぐことができます。

また、テナントからの「少し音がする」「冷えが悪い気がする」といった小さな声を見逃さないことも重要です。こうした初期のサインに早めに対応することで、大規模な修繕や営業への影響を防ぎやすくなります。

管理会社との連携も重要

設備管理はオーナーだけで対応するには限界があります。

信頼できる管理会社であれば、

• ・定期巡回
• ・点検スケジュール管理
• ・修繕提案
• ・緊急対応
• ・工事業者との調整

• まで一括して対応できるため、設備トラブルの発生率を大きく下げることが可能です。

  また、トラブルが起きた際も迅速な初動対応ができるため、テナントへの影響を最小限に抑えられます。

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  まとめ

  夏は設備にとって一年の中でも特に負荷が大きい季節です。空調設備や給排水設備、電気設備、防水設備など、さまざまな箇所でトラブルが発生しやすくなります。

  しかし、多くの設備トラブルは、日頃の点検や清掃、適切なメンテナンスによって未然に防ぐことができます。

  ビルの資産価値を維持し、テナントが安心して利用できる環境を保つためには、「故障してから対応する」のではなく、「故障しないための管理」を意識することが重要です。

  夏本番を迎える前に設備の状態を見直し、必要なメンテナンスを計画的に実施することで、トラブルの少ない快適なビル運営につなげていきましょう。

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