工事トラブルはなぜ起こる？実例から学ぶ失敗しない管理のポイント

ビルやマンションを所有していると、設備の更新や修繕、原状回復工事など、さまざまな工事が発生します。

しかし、「工事は業者に任せれば安心」と考えていると、思わぬトラブルに発展するケースも少なくありません。

実際に、工事の進め方や確認不足が原因で、追加費用が発生したり、テナントとの関係が悪化したり、建物の資産価値に影響を与えてしまうこともあります。

今回は、実際によくある工事トラブルの事例と、その対策についてご紹介します。

工事トラブル① 予定外の追加費用が発生した

最も多いトラブルの一つが、見積もりには含まれていなかった追加工事による費用増加です。

例えば、壁紙を張り替える予定だったものの、解体してみると下地が腐食しており、下地補修まで必要になったというケースがあります。

また、古い建物では配管や電気設備の劣化が見つかり、想定外の交換工事が必要になることもあります。

もちろん、本当に必要な追加工事もありますが、中には事前調査が不十分だったために発生するケースもあります。

対策

・工事前の現地調査を丁寧に行う
・追加工事が発生する可能性を事前に説明してもらう
・追加費用が発生する場合は、必ず施工前に見積書を提出してもらう

「あとから請求されたから支払う」ではなく、内容を確認してから判断することが重要です。

工事トラブル② テナントからクレームが入った

営業中のビルでは、工事による騒音や振動が原因でテナントから苦情が入ることがあります。

例えば、

• ・会議中に大きな音がした
• ・店舗営業に支障が出た
• ・エレベーターが使用できなかった
• ・通路が資材で塞がれていた

このような状況になると、工事そのものだけではなく、管理会社への信頼にも影響します。

最悪の場合、「更新しない」「退去を検討する」といった話につながることもあります。

対策

工事前には必ず、

• ・工事日時
• ・作業内容
• ・騒音が出る時間帯
• ・使用制限がある設備

などを事前に周知しましょう。

また、テナントの営業時間を考慮して、音の出る作業を営業時間外に調整するなどの配慮も重要です。

「工事をすること」よりも、「迷惑を最小限にする工夫」が評価されます。

工事トラブル③ 工期が大幅に遅れた

予定していた完成日に間に合わず、新しいテナントの入居日が延期になったというケースも珍しくありません。

工期が遅れる原因には、

• ・資材不足
• ・人手不足
• ・天候
• ・現場での追加工事
• ・工程管理不足

などがあります。

工期が延びると、家賃収入の開始も遅れ、オーナーにとって大きな損失になります。

対策

工事開始前に、

• ・工程表
• ・完成予定日
• ・中間確認日

を共有してもらい、定期的に進捗確認を行うことが大切です。

「完成予定日だけ」を確認するのではなく、「今どの工程なのか」を把握することで、問題を早期に発見できます。

工事トラブル④ 工事の仕上がりに不満があった

完成後に、

「クロスが浮いている」

「塗装にムラがある」

「ドアが閉まりにくい」

など、施工品質に関する不具合が見つかることもあります。

引渡し後に気付くと、再工事の日程調整や追加対応が必要になり、余計な時間がかかります。

対策

工事完了後は必ず立会い確認を行いましょう。

可能であれば、

• ・キズ
• ・汚れ
• ・動作確認
• ・清掃状況

まで細かく確認することをおすすめします。

チェックリストを作成しておくと確認漏れを防げます。

工事トラブル⑤ 安さだけで業者を選んで失敗した

「一番安かったから」という理由だけで業者を選ぶと、施工品質や対応力に問題があるケースもあります。

工事費用を抑えた結果、

• ・工期が守られない
• ・連絡が取れない
• ・アフター対応がない
• ・不具合への対応が遅い

など、結果として余計な費用が発生することがあります。

価格だけで判断することは非常に危険です。

対策

業者を選ぶ際は、

• ・実績
• ・資格
• ・保証内容
• ・対応スピード
• ・説明の分かりやすさ
• ・管理会社との連携

まで総合的に確認しましょう。

「信頼できる業者かどうか」は、長期的な資産価値にも大きく影響します。

工事トラブルを防ぐために大切な3つのポイント

工事トラブルは完全になくすことは難しいですが、事前の準備によって大幅に減らすことができます。

特に重要なのは次の3つです。

①事前打ち合わせを十分に行う

工事内容だけでなく、スケジュールや注意事項、緊急時の対応方法まで共有しておきましょう。

②定期的に現場を確認する

「任せっぱなし」にせず、工事中も現場を確認することで、小さな問題を早い段階で解決できます。

③信頼できる管理会社・施工会社と連携する

工事は施工技術だけではなく、報告・連絡・相談が非常に重要です。

工事中の状況を適切に共有してくれる会社であれば、オーナーも安心して任せることができます。

まとめ

工事は建物の価値を維持・向上させるために欠かせないものですが、一歩間違えると、追加費用やテナントクレーム、工期遅延など、さまざまなトラブルにつながります。

しかし、その多くは事前の準備や適切な管理によって防ぐことが可能です。

「価格だけで判断しない」「工事内容を把握する」「進捗を確認する」「テナントへの配慮を忘れない」といった基本を徹底することで、工事の成功率は大きく高まります。

大切な資産を守るためにも、工事は「施工会社に任せるだけ」ではなく、オーナー・管理会社・施工会社が連携しながら進めることが重要です。

安心して長く選ばれる物件を維持するためにも、工事管理の質に目を向け、トラブルを未然に防ぐ取り組みを進めていきましょう。

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