不動産購入の流れについて！販売形態と注意点も解説

不動産を購入する際には、販売形態の違いや購入の流れを正しく理解しておくことが大切です。
資金計画や契約の手順を誤ると、思わぬトラブルや追加費用が発生することもあります。
本記事では、不動産の販売形態から購入のプロセス、注意すべき点まで解説します。

不動産を購入する際の販売形態について

不動産の販売形態には、大きく分けて「仲介物件」と「売主物件」の2種類があります。
それぞれで契約の進め方や費用の発生タイミングが異なるため、まずは特徴を理解しておきましょう。

仲介物件とは

仲介物件とは、不動産会社が売主と買主の間に入って売買契約を仲介する物件のことです。
不動産会社は、売買契約に必要な書類の作成や重要事項の説明などをおこない、取引をサポートします。
不動産市場で流通している物件の多くは仲介物件であり、購入希望者にとってはもっとも一般的な販売形態です。
初めて物件を購入する場合でも、不動産会社のサポートを受けながら安心して取引を進めることができます。
仲介物件のメリットは、不動産に関する専門知識がなくても安心してスムーズに取引を進められる点です。
個人間で直接不動産を売買することも可能ですが、契約や法律に関する知識が不足していると、トラブルや損失のリスクが高まります。
仲介物件であれば、プロの不動産会社が契約から引渡しまで一貫してサポートするため、安全性と安心感が得られます。
ただし、不動産会社を介して物件を売買した場合、成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料には法律で上限が定められており、一般的には次の速算式で計算されます。

●200万円以下：成約価格×5％＋消費税
●200万円超～400万円以下：成約価格×4％＋2万円＋消費税
●400万円超：成約価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば、2,000万円の物件であれば、上限は66万円＋消費税（＝税込72万6,000円）です。
なお、低廉な空き家等に係る特例など制度改正があるため、最新の告示や自治体の案内も確認してください。

売主物件とは

売主物件とは、不動産会社が自ら所有し、売主として直接販売している物件のことです。
仲介物件では「売主（所有者）」と「買主」の間に不動産会社が仲介役として入りますが、売主物件の場合は不動産会社が売主そのものであるため、仲介を介さずに取引を進める形になります。
売主物件のメリットは、仲介手数料が不要な点です。
購入時にかかる諸費用を抑えられるため、資金計画を立てやすくなります。
また、不動産会社がリフォームやリノベーションを施したうえで販売しているケースも多く、比較的状態の良い物件に出会える可能性が高いのも魅力です。
一方でデメリットとして、物件価格にリフォーム費用や販売にかかった経費が上乗せされている場合があり、仲介物件に比べて割高になることがあります。

不動産を購入するまでの流れ

売主物件でも仲介物件でも、購入の流れに大きな違いはありません。
しかし仲介物件に関しては、売買成立後に仲介手数料を支払う工程が追加されます。
いずれのケースでも安心して取引を進めるためには、事前に購入の流れをしっかり把握しておくことが大切です。

流れ①希望条件を決める

不動産を購入する際は、まず自分たちの希望条件を明確にしてから物件探しを始めることが大切です。
たとえば「予算は3,000万円以内」「小学校まで徒歩10分以内」「日常的に利用できる買い物施設が徒歩圏内にある」など、具体的に条件を整理しておくとスムーズに検討が進むでしょう。
また購入時点の状況だけで判断するのではなく、将来のライフプランも考慮することがポイントです。
今は夫婦2人であっても、将来的に子どもを育てる可能性があるなら、少し広めの住まいを選んでおくとライフスタイルの変化にも柔軟に対応できます。
希望条件を決めたら、インターネットや住宅情報誌、不動産会社に出向くなどして物件探しを始めましょう。

流れ②購入申し込み後に住宅ローンの審査を受ける

気に入った物件が見つかったら、購入の申し込みをおこないます。
申し込み時には「不動産購入申込書」を提出し、正式に売主へ購入の意思を伝えます。
新築マンションの場合は、申込証拠金（数万～10万円ほど）が必要なケースもあるので、事前に確認しておくと安心です。
住宅ローンを利用する場合は、物件の購入を申し込んだタイミングで事前審査を受ける流れになります。
事前審査は本審査に比べると簡易的で、早ければ当日、遅くとも数日で結果がわかります。

流れ③売買契約を締結する

住宅ローンの事前審査に通過したら、重要事項説明を受けてから売買契約の締結に進みます。
重要事項説明とは、不動産に関する重要事項の説明を受けることです。
曖昧なまま契約してしまうとトラブルになる恐れがあるので、不明点や疑問点は必ず重要事項説明の時点で解消しておきましょう。
重要事項説明に納得できたら、いよいよ売買契約の締結に進み、その際には売主に「手付金」を支払います。
手付金の相場は売買代金の5～10％程度で、たとえば3,000万円の物件であれば150万円～300万円が目安です。
手付金は単なる頭金ではなく、「契約成立の証」として法的な効力を持ちます。
買主側の一方的な理由で契約を解除する場合、支払った手付金は原則として返還されない点にご注意ください。

流れ④決済後に物件の引き渡しを受ける

売買契約を締結したら住宅ローンの本審査を受け、無事に審査を通過したら金融機関とローン契約を結びます。
契約後に融資が実行され、売主へ購入代金が支払われると同時に、物件の引き渡しを受ける流れです。
当日は、不動産の所有権を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」も併せておこないます。
所有権移転登記の手続きは売主と買主が共同でおこないますが、実際には司法書士が代理で対応するのが一般的です。
近年は、重要事項説明をオンラインで受けられる「IT重説」や、契約書の電子交付が認められており、対面や紙書面に限らず取引できるケースが増えています。

不動産購入の流れにおける注意点

最後に、不動産を購入する際の注意点について解説します。

注意点①諸費用も含めたうえで資金計画を立てる

不動産を購入する際には、不動産取得税や登録免許税、仲介手数料、頭金、保険料、手付金など、さまざまな費用が発生します。
購入時の初期費用の目安は、新築物件で物件価格の3～7％、中古物件で6～10％程度といわれています。
資金不足を防ぐためにも、不動産購入時には物件価格だけでなく、諸費用も含めた資金計画をしっかり立てることが重要です。
また、中古物件の場合は将来的に修繕が必要になる可能性もあるため、リフォーム費用も見込んだ上で資金計画を立てましょう。

注意点②災害への備えをしておく

東日本大震災や令和元年の台風で記憶に新しいように、日本は災害が多い国です。
不動産購入時には、地震・津波・台風・大雪などの災害リスクを確認し、被害を最小限に抑える備えが重要です。
まずハザードマップで河川の氾濫や地盤被害、避難場所までのアクセスなどを確認しましょう。
ハザードマップは、各自治体のホームページに加えて、国の「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。
また耐震性のチェックも欠かせません。
1981年6月1日以降に建築された建物は新耐震基準に準拠しており、旧基準に比べて耐震性が高くなっています。
さらに詳しく調べたい場合は、耐震診断や専門家による評価を活用すると良いでしょう。

まとめ

市場に流通している不動産は、大きく「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分類されます。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、特徴を比較したうえで自分に合った物件を選ぶことが重要です。
物件を購入する際は、物件価格だけでなく諸費用も含めた資金計画を立て、さらに災害リスクや耐震性など安全面にも配慮して判断しましょう。