賃貸物件の契約における初期費用について！敷金・礼金・仲介手数料も解説

賃貸物件を契約する際には、家賃以外にも初期費用がかかります。
なかでも敷金、礼金、仲介手数料は多くの物件で必要となる費用です。
本記事では、初期費用に含まれることの多い敷金・礼金・仲介手数料について解説します。

賃貸物件を契約する際の初期費用：敷金とは

賃貸契約の際に必要となる費用は物件ごとに異なりますが、なかでも基本となるのが「敷金」です。
まずは敷金の役割や目的、一般的な相場について確認しておきましょう。

敷金とは

敷金とは、家賃の未払いや室内の損傷に備えて、入居時に貸主に預ける保証金のことです。
退去時には、室内を入居前の状態に戻す「原状回復」がおこなわれ、原状回復の際にかかる費用が敷金から差し引かれます。
差額が余れば返金されますが、足りない場合は不足分を別途支払う必要があります。
ただし、入居中のすべての修繕費が借主負担になるわけではありません。
経年劣化や通常の使用による消耗（家具の重みでできた床のへこみなど）は、原則として貸主が負担します。
契約書によって例外もあるため、原状回復費用の負担範囲は必ず契約前に確認しましょう。

敷金の相場

敷金の金額は、家賃を基準に設定されるのが一般的です。
地域や物件の条件によって差はありますが、目安として家賃1～2か月分が相場とされています。
ただしペット可物件など、通常よりも汚れやすい条件の物件では敷金が高めに設定されることが多いです。
なお、「敷金なし」とされている物件でも、退去時には原状回復費用を自己負担する必要があります。
室内の損傷が大きい場合は高額な費用が発生することもあるため、契約内容を事前にしっかり確認しておきましょう。

賃貸物件を契約する際の初期費用：礼金とは

賃貸契約の初期費用には、敷金と同じく「礼金」が含まれることが一般的です。
広告などで「敷金・礼金セット」と表記されることも多く、両者の違いが分かりにくいと感じる方もいるでしょう。
ここでは、礼金の意味や役割、相場などについて解説します。

礼金とは

礼金とは、賃貸物件を借りる際に大家さんに支払う「お礼」の意味を持つ金銭です。
敷金とは違って退去時に返還されるものではなく、原則として入居者が支払ったまま戻ってくることはありません。
礼金の慣習は、住宅が不足していた時代に「部屋を貸してくれてありがとう」という感謝の気持ちを表すために始まったとされ、当時は入居希望者が自ら礼金を持参して大家に感謝を伝えていたといわれています。
礼金は地域によって呼び方や仕組みが異なることもあり、たとえば関西以西では「保証金」という言葉が使われることがあります。
保証金は、家賃の滞納や原状回復費用に備えて大家に預ける点で敷金と似ていますが、「敷引き（しきびき）」という特約がつく場合は注意が必要です。
敷引きとは、保証金や敷金の一部をあらかじめ差し引き、返金されないことを意味し、実質的には礼金に近い性質を持つと考えられます。
こうした違いを理解しておくことで、契約時の費用や返金の扱いを正しく把握でき、契約後のトラブル防止につながります。

礼金の相場

礼金も敷金と同じく、家賃を基準に金額が設定されるのが一般的です。
相場としては家賃の1～2か月分程度が目安となりますが、国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」によると、礼金を1か月分とするケースが全体の約7割を占めており、もっとも多く見られる設定となっています。
礼金は退去時に返還されない性質のため、敷金や保証金と混同しないよう注意が必要です。
また、地域や物件の条件によっては礼金が設定されていない場合や、敷引きとして一部が差し引かれる場合もあるため、契約時に具体的な金額や扱いをしっかり確認しておくことが大切です。

礼金は交渉できる場合がある

礼金は本来、大家さんへの謝礼として支払うものであり、交渉次第では金額を抑えられる可能性があります。
近年では、はじめから礼金不要とされる物件も増えてきました。
先述のように、住宅需要が少なかった昔に生まれた慣習であり、人口減少や物件供給の増加により必要性が薄れているためです。
また、インターネットで簡単に物件比較ができるようになったことも、礼金を設定しない物件が増えた理由の一つです。
礼金を設定しないことで入居希望者にとって初期費用の負担を軽減し、物件の競争力を高める狙いがあります。
初期費用を抑えたい場合は、礼金なしの物件を優先的に探すのがおすすめですが、大家さんに値下げ交渉を検討する方法もあります。
ただし、交渉は直接おこなうとトラブルの原因になりやすいため、仲介している不動産会社を通すようにしましょう。

賃貸物件を契約する際の初期費用：仲介手数料

不動産会社を介して賃貸物件を契約する場合、仲介手数料が生じます。
最後に仲介手数料とはなにか、支払う目的と金額の相場について確認しておきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸取引において不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産会社に仲介を依頼すると、物件探しや現地案内、入居審査の手続きなど契約成立までさまざまなサポートをおこないます。
こうした一連の仲介業務の結果、正式に賃貸借契約が締結された場合に、成果報酬として支払われるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、あくまでも「成功報酬」のため、契約が正式に締結されるまでは発生しません。

仲介手数料の相場

仲介手数料の金額は法律で上限が定められており、賃貸契約の場合は「家賃の1か月分＋消費税」が上限です。
たとえば、家賃が月6万円の物件なら、仲介手数料の上限は6万円＋消費税6,000円（10％の場合）となります。
上限を超える請求は法律違反となり、不動産会社には法令を守る義務があります。
一方で下限は決まっていないため、会社の方針やキャンペーンによっては仲介手数料が割引や無料になる場合もあるでしょう。
ただし、そうした物件は限られており、多くの不動産会社が仲介手数料を上限いっぱいで設定します。
そのため、資金計画を立てる際には、仲介手数料を「家賃1か月分＋消費税」として見込んでおくのが安心です。

仲介手数料がかからないケースとは

先述したように、仲介手数料が不要な賃貸物件も存在します。
理由は、借主の代わりに大家が仲介手数料を負担しているケースがあるためです。
たとえば立地条件が悪い物件や設備が古い物件などは人気が出にくく、なかなか入居者が決まりません。
人気エリアや新しい物件であればすぐに入居希望者が集まる傾向にありますが、条件が整っていない物件は空室期間が長くなりやすいのが現状です。
そこで大家さん自らが仲介手数料を負担し、ライバル物件との差別化を図ることで入居者を確保しやすくしているのです。
つまり「仲介手数料無料」の裏側には、早く空室を埋めたい大家さんの意図があるといえます。
また、不動産会社を介さずに大家さんと直接契約する場合も、仲介手数料は発生しません。
しかし個人間でやり取りするとトラブルに発展するリスクが高まるので、多少の費用がかかっても信頼できる不動産会社を介して契約を進めた方が安心といえるでしょう。

まとめ

賃貸物件を契約する際には、家賃だけでなく敷金・礼金・仲介手数料といった初期費用がかかります。
敷金は家賃滞納や室内の損傷に備えた保証金、礼金は大家さんへの謝礼として支払う費用です。
仲介手数料は不動産会社への成功報酬で、法律により「家賃1か月分＋消費税」が上限と定められています。
物件選びでは、家賃だけでなくこれらの初期費用を含めたトータルの資金計画を立てるようにしましょう。